——來(lái)源:法制日?qǐng)?bào)
聲稱(chēng)小區(qū)距離城市中心只需10分鐘車(chē)程、小區(qū)里是有山有水的小公園、周?chē)行W(xué)配套設(shè)施一應(yīng)俱全……不少購(gòu)房者被眼花繚亂的樓盤(pán)廣告打動(dòng),哪怕房?jī)r(jià)貴出不少,也心甘情愿交了錢(qián)。但后來(lái)發(fā)現(xiàn),宣傳材料雖然寫(xiě)的是白紙黑字,實(shí)際上卻不是那么回事兒。
這種合同訂立前作出的允諾,是不是有效?一旦沒(méi)有兌現(xiàn),是否構(gòu)成違約?
民法典合同編草案一審稿第二百八十一條規(guī)定,當(dāng)事人一方在訂立合同前向?qū)Ψ剿鞯脑手Z內(nèi)容具體確定,對(duì)合同的訂立有重大影響,對(duì)方有理由相信其為合同內(nèi)容的,該允諾視為合同條款。
值得注意的是,近日提交全國(guó)人大常委會(huì)審議的民法典合同編草案二審稿刪除了這一規(guī)定。
是留是刪,有關(guān)合同訂立前的允諾的效力問(wèn)題隨即引發(fā)熱議。
尚需完善:
可限縮為僅適用涉消費(fèi)者合同領(lǐng)域
在對(duì)合同編草案二審稿進(jìn)行分組審議時(shí),多位全國(guó)人大常委會(huì)委員建議恢復(fù)一審稿第二百八十一條的規(guī)定,并作進(jìn)一步完善。
“恢復(fù)這一條,不但使內(nèi)容更加有利于保護(hù)消費(fèi)者,更重要的是對(duì)中華民族一諾千金的優(yōu)良傳統(tǒng)的法律確認(rèn)。從文化角度考慮,中華民族優(yōu)良傳統(tǒng)中有一條叫‘一諾千金’,社會(huì)主義核心價(jià)值觀也有‘誠(chéng)信’的表述,不能放任開(kāi)發(fā)商、旅游公司、不良經(jīng)營(yíng)者等胡亂吹,蒙蔽消費(fèi)者、誆消費(fèi)者。”張?zhí)K軍委員建議在合同編草案中恢復(fù)一審稿第二百八十一條后作一些細(xì)致修改,將其限定在可以舉出證據(jù)的書(shū)面材料、宣傳材料、影視材料,而不是單純的口頭承諾。
羅保銘委員說(shuō):“實(shí)踐中類(lèi)似開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)夸大允諾最后又不兌現(xiàn)的情況,還是多有存在的,產(chǎn)生的矛盾糾紛也不少。法律上怎么約束這種行為,保護(hù)相關(guān)方的合法權(quán)益,還是要在合同編中有所體現(xiàn)。”
劉修文委員也建議保留草案一審稿第二百八十一條有關(guān)合同訂立前允諾的法律效力的規(guī)定。“這一條文確立了合同訂立前允諾的法律效力的普遍性規(guī)則,對(duì)于營(yíng)造信守允諾的社會(huì)氛圍,對(duì)于促進(jìn)商業(yè)信用水平的提升和誠(chéng)信社會(huì)的構(gòu)建,具有重要意義。草案現(xiàn)在將該條規(guī)定刪除,顯然不符合弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的現(xiàn)實(shí)需要,不符合全社會(huì)對(duì)于信用社會(huì)構(gòu)建的普遍期盼?!彼瑫r(shí)認(rèn)為,普遍性地確認(rèn)合同訂立前允諾的法律效力并不會(huì)損害合同正式文本的嚴(yán)肅性或影響合同的可預(yù)期性,因?yàn)楫?dāng)合同訂立前的允諾與合同正式文本出現(xiàn)不一致的時(shí)候,根據(jù)合同法理論,合同正式文本的效力肯定是優(yōu)先的,以此為由將該條規(guī)定限縮在涉及消費(fèi)者的合同領(lǐng)域難以成立。
“在合同訂立之中,當(dāng)事人在協(xié)商過(guò)程中可能會(huì)有各種允諾,但是最終仍要以確定性的文本為準(zhǔn),所簽訂文本與之前雙方意思表示不一致的,可視為是對(duì)雙方先前合意的替代。”中國(guó)人民大學(xué)常務(wù)副校長(zhǎng)王利明強(qiáng)調(diào)指出,任何一方當(dāng)事人不能在正式文本簽訂后,再以締約期間的允諾來(lái)推翻正式文本的內(nèi)容,否則將會(huì)徒增糾紛,影響合同的嚴(yán)肅性。
對(duì)于一審稿第二百八十一條的規(guī)定,還有專(zhuān)家認(rèn)為,將該適用范圍拓展到所有的合同,本質(zhì)上主要還是想保護(hù)消費(fèi)者,尤其是購(gòu)房合同中的消費(fèi)者。但是,過(guò)度擴(kuò)大適用范圍,普遍性地確認(rèn)合同訂立前允諾的法律效力有可能損害合同正式文本的嚴(yán)肅性和影響合同的可預(yù)期性,合同訂立仍要以確定性的文本為準(zhǔn)。
“合同訂立前作出允諾,事后發(fā)生爭(zhēng)議的問(wèn)題在司法審判中并不少見(jiàn)?!闭劶昂贤喠⑶暗脑手Z的法律性質(zhì)為何會(huì)存在爭(zhēng)議,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛指出,之所以對(duì)一審稿第二百八十一條的存廢有分歧意見(jiàn),是因?yàn)樵摋l規(guī)定與一般的商事交易行為存在矛盾之處。
據(jù)尹飛介紹,在一般商業(yè)交易中,當(dāng)事人之間會(huì)經(jīng)常討價(jià)還價(jià),對(duì)相關(guān)事項(xiàng)作出說(shuō)明、作些允諾,內(nèi)容往往都是具體確定的,這些確實(shí)可能會(huì)對(duì)對(duì)方是否接受交易有影響。“但是,這些允諾往往需要對(duì)方也要作出相應(yīng)的允諾,才能形成等價(jià)交易。商事交易最后,也都是通過(guò)確認(rèn)書(shū)或者正式的合同文本把雙方確認(rèn)的內(nèi)容一一列舉出來(lái),沒(méi)有列舉的往往就是排除掉的?!?/span>
說(shuō)到草案一審稿第二百八十一條,尹飛指出,這條內(nèi)容實(shí)際上是吸收了商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋的內(nèi)容。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中第三條規(guī)定,商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
“從這個(gè)解釋的本意來(lái)看,就是考慮到商品房買(mǎi)賣(mài)本身就是一種消費(fèi)合同,是作為經(jīng)營(yíng)者的開(kāi)發(fā)商向社會(huì)公眾銷(xiāo)售房屋。那么,經(jīng)營(yíng)者向不特定的公眾進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程中,就可能會(huì)作出一些允諾,客觀上也確實(shí)會(huì)影響消費(fèi)者判斷,事實(shí)上也確實(shí)構(gòu)成了合同成立的基礎(chǔ),對(duì)合同價(jià)格也有重大影響的話(huà),應(yīng)當(dāng)考慮是合同的一部分。”尹飛說(shuō)。
在尹飛看來(lái),一審稿第二百八十一條應(yīng)當(dāng)予以保留,但是可以對(duì)范圍進(jìn)行限縮,即限定為向消費(fèi)者作出公開(kāi)說(shuō)明或者允諾,且內(nèi)容具體確定的,構(gòu)成合同的內(nèi)容。這樣就避免了此前所說(shuō)的商事交易中的種種顧慮。另外,保留該內(nèi)容還有個(gè)最關(guān)鍵的意義,就是可以突顯出對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)。“當(dāng)然,如果擔(dān)心還不夠,可以再進(jìn)一步進(jìn)行適用范圍的限縮。比如,將該條限縮為僅僅適用于涉及消費(fèi)者的合同領(lǐng)域,把該項(xiàng)規(guī)定作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的一個(gè)特例?!?/span>
“隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們?cè)谛聲r(shí)代對(duì)美好生活的需求水平不斷提高,合同編不可避免地要作出一些適應(yīng)和調(diào)整,要考慮一些不同主體的不同情況?!币w最后強(qiáng)調(diào)說(shuō),過(guò)去傳統(tǒng)的合同法推定雙方在法律地位上、在實(shí)際狀況上都是平等主體。但在現(xiàn)代社會(huì),有時(shí)候?qū)τ谔囟ǖ暮贤赡苓€需要一些特定的規(guī)則,比如說(shuō)中介合同、行紀(jì)合同等。所以,針對(duì)一方是消費(fèi)者的合同,民法典合同編給出一些特別的保護(hù)規(guī)則,恐怕也是必要的。